Uwolnij kapitał zamrożony w nieruchomości bez utraty kontroli nad obiektem — strukturyzujemy transakcję Sale & Leaseback od wyceny po finalizację umowy.
Sale & Leaseback to mechanizm, w którym sprzedajesz posiadaną nieruchomość inwestorowi instytucjonalnemu i jednocześnie podpisujesz z nim długoterminową umowę najmu zwrotnego — zostajesz na obiekcie jako najemca na warunkach wynegocjowanych przed zamknięciem transakcji. Uwalniasz zamrożony kapitał, zachowując ciągłość operacyjną i lokalizacyjną.
Na polskim rynku industrial transakcje S&LB dotyczą zazwyczaj obiektów o wartości od 20 do 200 mln PLN. Typowe parametry to stopa kapitalizacji 5,5–7,5% (zależnie od lokalizacji, standardu i długości najmu) oraz umowa najmu zwrotnego na 10–20 lat z opcjami przedłużenia. Dla sprzedającego kluczową zmienną jest nie tylko cena sprzedaży, ale też warunki najmu, który będzie płacił przez kolejną dekadę — dlatego obie strony transakcji wymagają równie starannej negocjacji.
Reprezentujemy sprzedającego — firmę, która chce uwolnić kapitał z nieruchomości operacyjnej. Nie jesteśmy po stronie funduszu ani inwestora. Celem jest maksymalna cena sprzedaży i możliwie korzystne warunki najmu zwrotnego, nie ułatwienie transakcji kupującemu.
Zaczynamy od oceny, czy i na jakich warunkach transakcja S&LB jest zasadna dla konkretnej nieruchomości i sytuacji finansowej klienta. Analizujemy wartość rynkową obiektu, potencjalną stopę kapitalizacji, szacunkowy czynsz najmu zwrotnego i porównujemy ten scenariusz z alternatywami: refinansowaniem hipotecznym lub zatrzymaniem aktywu na bilansie. Dopiero z tą analizą decydujemy, czy S&LB to właściwa ścieżka.
Przygotowujemy memorandum informacyjne prezentujące nieruchomość, parametry techniczne, historię najmu i proponowane warunki leaseback. Identyfikujemy grupę docelową inwestorów — fundusze nieruchomościowe aktywne na polskim rynku industrial, inwestorów instytucjonalnych i family offices z apetytem na tego rodzaju aktywa. Prowadzimy proces ofertowy, który generuje konkurencję między zainteresowanymi i podnosi cenę sprzedaży.
Negocjujemy równolegle dwie strony transakcji: cenę sprzedaży i warunki umowy najmu zwrotnego. To pozornie sprzeczne interesy — wyższa cena oznacza wyższe oczekiwania czynszowe kupującego. Znamy mechanizmy wyceny, które pozwalają optymalizować obie zmienne jednocześnie: długość umowy, opcje przedłużenia, indeksację i warunki wyjścia.
Koordynujemy due diligence prowadzone przez kupującego — techniczne, prawne i środowiskowe — dbając o sprawność procesu i ochronę Twoich interesów w trakcie badania. Towarzyszymy przez etap umowy przedwstępnej, warunków zawieszających i notarialnego zamknięcia transakcji.
Uwolnienie środków zamrożonych w nieruchomości pozwala sfinansować ekspansję, inwestycje operacyjne lub spłatę zobowiązań — bez konieczności sięgania po kredyt.
Mimo sprzedaży pozostajesz na obiekcie jako najemca — ciągłość operacyjna i lokalizacyjna zostaje zachowana na warunkach wynegocjowanych z wyprzedzeniem.
Docieramy do właściwej grupy inwestorów instytucjonalnych i prowadzimy konkurencyjny proces ofertowy, który pozwala osiągnąć najwyższą możliwą wycenę.
Warunki umowy najmu negocjujemy jako element transakcji — długi okres, stabilny czynsz i opcje przedłużenia to elementy, które mają realną wartość dla kupującego i dla Ciebie.
Sale & Leaseback jest narzędziem dla firm, które posiadają nieruchomość operacyjną na bilansie i chcą uwolnić z niej kapitał bez przerywania działalności. Mechanizm sprawdza się szczególnie wtedy, gdy firma potrzebuje środków na rozwój, ale nie chce lub nie może sięgać po finansowanie bankowe — albo gdy koszt kredytu hipotecznego jest wyższy niż czynsz najmu zwrotnego, który zapłaci nowemu właścicielowi.
S&LB nie jest rozwiązaniem dla każdej firmy i każdej nieruchomości. Jeśli obiekt ma nieuregulowany stan prawny, obciążenia środowiskowe lub krótką historię, transakcja będzie trudna lub niemożliwa. Zaczynamy od oceny realności transakcji — i mówimy wprost, jeśli S&LB w danym przypadku nie ma sensu.