Pomagamy znaleźć dewelopera i działkę pod obiekt wybudowany według Twoich wymagań — i pilnujemy każdego etapu, od negocjacji umowy po przekazanie kluczy.
Build-to-Suit i Build-to-Order często stosowane są zamiennie. Różnica ma znaczenie dla struktury transakcji. W modelu BTS deweloper buduje obiekt na działce, którą sam posiada lub pozyska — Ty podpisujesz długoterminową umowę najmu, zazwyczaj na 10–15 lat. W modelu BTO realizacja odbywa się na gruncie nabywanym przez Ciebie lub wskazany podmiot — prawo własności do gotowego budynku trafia na Twój bilans. Wybór zależy od strategii finansowej: najem operacyjny czy aktywo trwałe.
Oba modele łączy jedno: czas. Od pierwszych rozmów z deweloperem do przekazania kluczy mija zazwyczaj 14–24 miesiące. Budżet typowego projektu to 20–60 mln PLN dla obiektu 10 000–30 000 m² — zależnie od standardu technicznego, lokalizacji i zakresu fit-outu. To transakcja, w której jeden nieprzemyślany zapis w umowie może kosztować miliony przez cały okres obowiązywania kontraktu.
Działamy wyłącznie po stronie najemcy lub kupującego. Nie mamy relacji z deweloperami, które wpływałyby na nasze rekomendacje — dobieramy dewelopera do projektu, nie projekt do dewelopera.
Zaczynamy od analizy wymagań operacyjnych: wysokość składowania, nośność posadzki, liczba doków i bram wjazdowych, klasa energetyczna, harmonogram uruchomienia. Analizujemy dostępność gruntów i aktywnych projektów BTS w kluczowych lokalizacjach — Warszawa i okolice, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Silesia. Znajomość rynku deweloperskiego pozwala skrócić ten etap z miesięcy do tygodni.
Przygotowujemy pełny brief techniczny i wysyłamy zaproszenie do ofertowania do wyselekcjonowanych deweloperów. Zestawiamy propozycje według jednego schematu: czynsz bazowy, standard techniczny, harmonogram, gwarancje budowlane i elastyczność umowna. Decyzja podjęta na podstawie jednej rozmowy z jednym deweloperem bywa najdroższą decyzją w całym projekcie.
Umowa BTS reguluje projekt przez 10 lub więcej lat. Kluczowe elementy negocjacji to specyfikacja techniczna jako mierzalny załącznik, kary za opóźnienia i odchylenia od projektu, mechanizm odbioru etapowego z prawem do wstrzymania płatności, gwarancje budowlane i warunki refinansowania. Każdy z nich negocjujemy ze świadomością standardów rynkowych i typowych prób przeniesienia ryzyka na najemcę.
Podpisanie umowy to połowa procesu. Pilnujemy realizacji przez cały czas budowy: weryfikujemy dokumentację projektową przed startem robót, przeprowadzamy regularne wizyty kontrolne i raportujemy odchylenia zanim staną się kosztowne. Finałem jest pełny odbiór techniczny potwierdzony pisemną dokumentacją, która chroni Twoje interesy przez cały okres najmu.
Zamiast adaptować się do istniejącej powierzchni — dostajesz obiekt zaprojektowany pod Twoje operacje, logistykę i standardy techniczne.
Wiemy, co wynegocjować na etapie kontraktowania — specyfikacja, kary za opóźnienia, gwarancje budowlane i warunki finansowania to obszary, gdzie tracimy lub zyskujemy.
Regularny nadzór techniczny oznacza, że odchylenia od specyfikacji są wychwytywane na etapie, gdy ich korekta jest jeszcze prosta i bezkosztowa.
Koordynujemy komunikację z deweloperem, architektem, generalnym wykonawcą i prawnikami — Ty decydujesz, my zarządzamy procesem.
BTS warto rozważyć, gdy istniejąca oferta rynkowa nie spełnia wymagań technicznych — potrzebna wysokość, nośność posadzki lub układ doków nie są dostępne w gotowych obiektach. Drugi scenariusz: planujesz działalność w konkretnej lokalizacji, której rynek nie pokrywa istniejącą zabudową, a budowa własnej infrastruktury logistycznej to element strategii na dekadę.
BTS nie jest dobrym rozwiązaniem, gdy potrzebujesz powierzchni w perspektywie do 12 miesięcy lub gdy gotowe obiekty spełniają Twoje wymagania techniczne — w takim przypadku szybszy i tańszy będzie proces wynajmu istniejącej hali.