Zanim podpiszesz umowę — sprawdzamy, czy jej warunki są rynkowe, uczciwe i korzystne dla Ciebie. Nie dla dewelopera.
Podpisanie umowy najmu magazynu lub hali to zobowiązanie na 5, 7 albo 10 lat. Dla obiektu 10 000 m² przy stawce 4,0 EUR/m²/miesiąc łączna wartość kontraktu przekracza 4,8 mln EUR. Nawet 10-procentowa różnica w rzeczywistych warunkach — na poziomie czynszu bazowego, indeksacji czy opłat eksploatacyjnych — to kilkaset tysięcy euro w skali całego okresu najmu. Zanim podpiszesz, warto wiedzieć, co rzeczywiście podpisujesz.
Analiza warunków najmu to niezależna ocena oferty, którą otrzymałeś od dewelopera lub właściciela. Sprawdzamy, czy stawki czynszu są rynkowe w danej lokalizacji i klasie obiektu, czy opłaty eksploatacyjne mieszczą się w standardowych granicach, jak skonstruowane są mechanizmy eskalacji i co oznaczają w praktyce zapisy o break options lub karach umownych. Wynik to konkretny raport z oceną każdego kluczowego elementu i listą punktów do negocjacji z uzasadnieniem dla każdego z nich.
Działamy wyłącznie po stronie najemcy. Nie reprezentujemy deweloperów ani właścicieli — nasza ocena jest niezależna. Nie mamy interesu w tym, żebyś podpisał tę konkretną umowę. Mamy interes w tym, żebyś podpisał dobrą umowę albo wiedział, które warunki wymagają korekty.
Weryfikujemy stawkę czynszu bazowego względem aktualnych transakcji porównawczych w tej samej lokalizacji, klasie obiektu i przedziale powierzchni. W parze z czynszem analizujemy service charge — co jest w nim zawarte, na jakim poziomie jest rynkowy i jak wygląda mechanizm rozliczenia. Czynsz niższy o 5 eurocentów, ale service charge wyższy o 1 EUR/m² to z reguły niekorzystna zamiana, którą łatwo przeoczyć porównując oferty po nagłówku.
Indeksacja czynszu oparta na HICP lub krajowym CPI potrafi przełożyć się na wzrost kosztów o 15–25% w ciągu pięcioletniej umowy w warunkach podwyższonej inflacji. Analizujemy podstawę indeksacji, termin pierwszej waloryzacji i cap jeśli istnieje. Weryfikujemy też wartość realną kontrybucji budowlanej i okresu bezczynszowego — te elementy mają konkretną wartość finansową, którą należy porównać z benchmarkiem rynkowym dla danej lokalizacji i klasy obiektu.
Break option — prawo do wcześniejszego wyjścia z umowy — to jeden z najbardziej negocjowalnych elementów kontraktu i jeden z najczęściej pomijanych. Oceniamy, czy umowa zawiera jakikolwiek mechanizm wyjścia, w jakim terminie, na jakich warunkach i co się dzieje z kontrybucją w razie skorzystania z opcji. Analizujemy też warunki automatycznego przedłużenia i terminy wypowiedzenia — brak wypowiedzenia w odpowiednim terminie może oznaczać kolejne 3 lub 5 lat nieplanowanego zobowiązania.
Wiesz, czy cena którą płacisz odpowiada aktualnemu rynkowi — nie warunkom sprzed 3 lat ani oczekiwaniom dewelopera.
Otrzymujesz konkretne dane porównawcze i listę punktów, które warto negocjować — z uzasadnieniem dla każdego z nich.
Identyfikujemy zapisy, które w praktyce oznaczają dodatkowe koszty niewidoczne na etapie porównywania ofert — opłaty, kary, ograniczenia.
Działamy wyłącznie po stronie najemcy — nie mamy żadnego interesu w tym, żebyś podpisał tę konkretną umowę z tym konkretnym deweloperem.
Analiza warunków najmu jest zasadna zawsze, gdy negocjujesz nową umowę — niezależnie od tego, czy jesteś w fazie pierwszej oferty, czy finalnych uzgodnień przed podpisaniem. Im wcześniej, tym więcej możliwości do korekty warunków bez narażania relacji z wynajmującym.
Analizę warto zlecić też przy renegocjacjach — gdy obecna umowa zbliża się do końca, a deweloper proponuje warunki odnowienia. W wielu przypadkach stawki czynszu z umowy zawartej 7–10 lat temu znacznie odbiegają od aktualnego rynku — w górę lub w dół. Wiedząc o tym z wyprzedzeniem, masz argument i czas na negocjacje.